【わかりやすく解説】土地と不動産の有効活用ベスト5
今回は土地を有効活用したいと考えている方へ向けた記事をお届けします。
土地活用の人気ベスト5は、「アパート経営」「マンション経営」「賃貸併用住宅」「戸建賃貸」「駐車場経営」です。
いずれも建物を貸すことで収益を得る方法ですが、それぞれの特徴やメリット・デメリットを
正しく理解している人は少ないのではないでしょうか？
また、土地活用には不動産や税金に関する深い知識が必要になるので、さまざま専門家の
サポートを受けることをおすすめします。
そこで本記事では、土地を有効活用する方法や、土地活用をサポートする専門家について解説します。
目次
1. 有効利用ベスト5のメリット・デメリット
はじめに土地活用の人気ベスト5について、それぞれのメリット・デメリットを解説します。
（1）アパート経営
メリット
- 安定した家賃収入が見込める
- 税金対策になる
デメリット
- 初期費用が高い
- 空室リスクがある
アパート経営は、使用していない土地にアパートを建てて賃貸することで家賃収入を得る土地活用法です。
入居者が増えれば、毎月安定した家賃収入を得られる点が魅力で、税金対策にもなります。
一方、アパートを建設するのに大きな費用がかかるデメリットがあります。
また、空室が発生した場合は、その分、家賃収入が減ってしまうリスクを抱えています。
（2）マンション経営
メリット
- より大きな家賃収入が見込める
- 税金対策になる
デメリット
- 初期費用が非常に高い
- 空室リスクがある
マンション経営は、アパート経営と似たような特色を持っていますが、
マンションのほうがアパートよりも大規模なので、入居できる人の数が多く、家賃収入も大きくなります。
しかし、建設にかかる費用も高額なので、アパートよりハイリスク・ハイリターンになる傾向があります。
立地条件が良く、広めの土地を持っている方におすすめできる方法です。
（3）賃貸併用住宅
メリット
- 住宅ローンを組める
- 安定した家賃収入が見込める
- 税金対策になる
デメリット
- 初期費用が高い
- プライバシーの配慮が必要
- 売却が困難になる可能性がある
賃貸併用住宅とは、居住用と賃貸スペースを合わせた物件のことです。
アパートやマンション経営と違い、住宅として認められるため、住宅ローンを組める点が大きなメリットです。
デメリットとしては、入居者とオーナーが同じ建物に住むため、プライバシーの配慮が必要になる点です。
また、売却する際は賃貸併用住宅として売らなければならないので、買い手がつきにくくなる可能性があります。
（4）戸建て賃貸
メリット
- 住宅ローンを組める
- 安定した家賃収入が見込める
- 税金対策になる
デメリット
- 初期費用が高い
- 空室だと収入がゼロになる
- 修繕費が多くかかる
戸建て賃貸とは、一戸建ての住宅を賃貸して収入を得る方法です。
1つの世帯が長く住んでくれるため、安定した家賃収入が見込めるメリットがあります。
しかし、アパートやマンションと違い1つの世帯しか貸し出せないため、
空室になると家賃収入がゼロになってしまうリスクがあります。
アパートやマンションの一室よりも面積が広いため、修繕費も高額になってしまうデメリットがあります。
（5）駐車場経営
メリット
- 初期費用が少ない
- 使いづらい土地でも有効活用できる
デメリット
- 更地と同様の税金がかかる
- 高収入は得られない
駐車場経営には、コインパーキングと月極駐車場があります。
建物を建てる場合と比較して、初期費用が少ない点が大きなメリットです。
また狭小地や変形地など、建物を建てるには適していない土地でも、有効活用できます。
デメリットとしては、建物を賃貸するより収入が少ない点と、
税制上の優遇がないため、更地と同じ分の税金がかかる点があげられます。
したがって、税金対策を目的にする場合は、あまりおすすめできない方法です。
2. 土地を有効活用するときに失敗しないための3つのコツ
土地活用は一度失敗してしまうと、簡単にはやり直せないため、慎重に考える必要があります。
以下に土地活用で失敗しないためのコツを3つ紹介しますので、事前にチェックするようにしてください。
（1）土地の個性を考えて選ぶ
土地活用でもっとも大事なのは、土地の個性に適した活用法を選ぶことです。
たとえば駅近で立地条件が良ければアパートやマンション経営、使いづらい土地条件であれば駐車場経営というように、
土地の特徴から活用法を考えていくとよいでしょう。
また、土地にはそれぞれ用途地域が定められています。
用途地域とは「計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13地域に分けられたエリア」のことです。
これにより高さや建築可能な建物の条件が制限されており、
用途によっては想定通りの活用ができない可能性があるため、事前確認が必要です。
また、自分だけで考えるのではなく、複数の不動産会社の提案を聞き、比較検討することが大切です。
特に地元の不動産会社は、地域の特徴をよく把握しているので、有益な情報を聞き出せる可能性が高いでしょう。
（2）長期的な収益性を見て選ぶ
初期投資が高額な土地活用は、どうしても避けたいと考えがちです。
しかし、長期的な収益性を考えると、最初に高い投資をすることによって、大きなリターンが得られるケースもあります。
たとえば、アパートやマンション経営では、高額な建物であれば、その分、高い家賃を設定できます。
また、グレードの高い素材を利用すれば、建物が劣化しにくく、修繕にかかる費用を抑えられるでしょう。
こうした理由から、初期投資を減らすことが必ずしも良いとは限らず、長期的な収益性を見て考えることが重要です。
（3）自分に適した経営方法を選ぶ
建物や駐車場を経営する場合、オーナーが自ら経営する方法と、管理会社に委託する方法があります。
オーナーが自ら経営すると、管理費は抑えられますが、仕事の負担が大きくなります。
一方、管理会社へ委託すれば、費用はかかりますが、管理業務全般を任せられるほか、トラブルへの対応も任せられます。
時間のあるオーナーは自主管理を選ぶ場合もありますが、
仕事をいくつも抱えている忙しいオーナーは、管理会社へ委託するほうが効率的です。
このように、自分の生活リズムを考えつつ、適した経営方法を選ぶことが大切です。
3. 土地活用のよくある失敗と成功するコツ
土地活用で起きやすい失敗例と、成功するためのコツを紹介します。
（1）アパート・マンション経営
よくある失敗
- 空室率の増加による収益が悪化した
- ローン返済の困難になった
- 入居者トラブルへの対応に苦労した
- 家賃滞納の発生した
- 火災や地震などの災害トラブルに見舞われた
成功するコツ
どの内容も事前にしっかりとした知識を持ち、対策を取ることが重要です。
まず空室率やローン返済は、計画性を持って対応しましょう。
入居者トラブルや家賃滞納は、管理会社や家賃保証会社を利用することで、オーナーの負担を減らせます。
災害対策に関しては、不動産オーナー向けの保険に加入することで対策できます。
火災保険、地震保険のほかに、施設賠償責任保険、孤独死保険などに加入しておくとよいでしょう。
（2）駐車場経営
よくある失敗
- 周囲に競合が多く、売上が伸びなかった
- 事故やトラブルへの対策を考えていなかった
成功するコツ
よほど立地が良い場合は別ですが、周囲に使いやすい駐車場や、安い駐車場があると、
売上を伸ばしていくのが難しくなります。
月極駐車場を作った後、近くに新しいコインパーキングなどができてしまい、
そちらにお客さんを取られてしまうケースも考えられます。
事前に地元の不動産会社と相談するなどして、情報収集することが成功のポイントです。
また、駐車場では車の接触事故や、利用者同士のトラブルが起こりがちです。
何の対策もしていないと、大きな費用を支払うことになりかねないので、
管理会社に業務をしたり、施設賠償責任保険に加入したりすることをおすすめします。
（3）太陽光発電
よくある失敗
- 想定よりも発電量が少なく、利回りが悪かった
- 雨漏りなどのトラブルに見舞われるようになった
- 台風や積雪などにより太陽光パネルが破損した
成功するコツ
発電量や利回りは、専門業者の現地調査を事前にしっかりと行い、正確なシミュレーションをすることが重要です。
土地が遠方にあったり、業者が忙しかったりして、現地調査を行わず書面のみで計算すると、
想定通りに進まないケースがあります。
また、太陽光パネル設置により、雨漏りが発生するようになった事例もあります。
これは工事業者の施工不良によるものですが、業者の技術不足が原因となるケースが多いため、
信頼できる施工会社を選ぶことが重要です。
価格だけで判断せず、太陽光の施工に関して十分な実績のある業者を選ぶことをおすすめします。
台風などの自然災害により太陽光パネルが破損するケースも起こりがちですので、
火災保険、地震保険には必ず加入しておきましょう。
（4）トランクルーム
よくある失敗
- 盗難などのトラブルが発生してしまった
- 台風や積雪などにより被害が発生した
- 想定していたほど利用が増えなかった
成功するコツ
トランクルームは、物品を保管するためのスペースなので、盗難などのトラブルが発生しないよう、
セキュリティ対策は万全にしなければなりません。
それでも万が一、何かあった時に備えて、前もって盗難や火災に対する保険に加入しておくことをおすすめします。
また、トランクルームの利益額はそこまで大きくありません。
規模などにもよりますが、月額数千円～数万円ほどで、住居の賃料と比較するとかなり見劣りします。
したがって、大きな利益を想定していると、期待を下回る可能性があります。
4. どんなことが相談できるの？土地活用をサポートする専門家
土地活用をサポートする専門家には、さまざまな種類があります。
土地活用では、不動産に関する知識だけでなく、税金や相続などについても知っておく必要があるためです。
以下に土地活用の専門家を6つ紹介します。
（1）土地活用の専門家
土地活用で賃貸を考えた場合には、その地域の事情に詳しい不動産会社に相談しましょう。
不動産会社には、ここまで紹介してきた通り、大手と地域密着型があるので、
それぞれの特徴を踏まえたうえで、自分にとって最適な会社を選ぶようにしましょう。
特に地域密着型の不動産会社は、その地域の事情に詳しいのでおすすめです。
賃貸物件の需要や賃料の相場など、現実的な情報を教えてくれるでしょう。
また、不動産に関する法律にも詳しいので、さまざまなアドバイスを得られます。
（2）利回りの専門家
利回りの計算も基本的に不動産会社が行いますので、不動産会社の担当者に確認するようにしましょう。
できれば教えてもらうだけでなく、自分でもできる力をつけるのが理想です。
会社の実績などを見て、信頼できる会社かどうか判断することが大切です。
また、セミナーなどを開いていたら、積極的に足を運んでみるのも良いでしょう。
（3）ライフプランの専門家
運営に直接関係するわけではりませんが、将来にライフプランを設計する
ファイナンシャルプランナーやライフプランナーの意見も聞いておくとよいでしょう。
土地や建物に関することだけでなく、ご自身の所有する資産全体の運用のアドバイスを得られます。
老後の生活資金や相続まで考え、土地をどのように運用していくか長期的な視点でプランニングしてくれる点が強みです。
また担当するファイナンシャルプランナー自身が土地活用を行っていると、より詳しい情報が得られるでしょう。
ファイナンシャルプランナーにも得意不得意がありますので、事前にホームページなどを見て、
土地活用に詳しい会社かどうか、判断してから相談するのがおすすめです。
（4）フランチャイズの専門家
フランチャイズは大手の名前を使って経営ができるため、土地活用の経験が少ない人でも安心して利用できます。
しかし、その土地がフランチャイズに向いているかどうかは、簡単には判断できません。
そんな時に頼れるのが、フランチャイズコンサルタントです。
フランチャイズコンサルタントは本部を立ち上げたり、加盟店と契約したりする際に必要な手続きや書類の準備など、
手厚いサポートを受けることができます。
知識のない方や土地活用の経験が少ない方は、利用をおすすめします。
（5）相続の専門家
不動産を相続した場合、不動産登記簿を変更する手続きが必要になります。
この不動産の名義変更は、司法書士に依頼することになります。
事務所によって依頼できる業務に幅があるため、相続登記以外にも金融機関やそのほかの相続手続きを
すべてまとめてやってくれるかなど、必要なサービスを事前に確認してから依頼すると安心です。
また土地や建物といった不動産は現金のように切り分けることが難しいため、
相続人が複数いる場合に争いごとになるケースが多くあります。
そうした場合には、専門的な立場からアドバイスをもらい問題解決をするために弁護士に相談するとよいでしょう。
（6）税金の専門家
相続税対策で土地活用を始める人もいることでしょう。
しかし、相続税の仕組みは複雑なので、個人で正確な計算をするのは困難です。
不動産会社でも大まかな計算をしてくれるケースがありますが、
詳細な内容を知りたければ、税金の専門家である税理士に相談する必要があります。
税理士は、具体的な相続税の負担額や対策可能額まで計算してくれるので、かなり参考になるでしょう。
まとめ
以上、土地を有効活用する方法や土地活用をサポートする専門家について解説してきました。
土地活用にはさまざまな方法があるので、それぞれの特徴、メリット・デメリットをしっかりと理解しておくことが重要です。
また、成功するためには各専門家からサポートを受ける必要があるでしょう。
本記事が土地活用を考えている方の一助になれば幸いです。
