【わかりやすく解説】不動産の『相続』と『空き家』活用
今回は不動産の相続と空き家活用に関する記事をお届けします。
自分の親が亡くなったあと、住んでいた実家が空き家になってしまうケースが、近年とても増えています。
空き家のまま放置していると、固定資産税や建物の管理費だけがかかり、文字通り「負動産」になってしまうので、
有効活用したいと思う人が多いでしょう。
しかし、空き家には活用できるタイプと、資産価値が目減りしていくタイプがあり、
特徴ごとの対策で資産価値が変わります。
また、相続には多大な労力や費用、時間がかかります。
相続問題への正しい知識を持ち、備えることが重要です。
そこで本記事では、空き家を有効活用する方法や相続の注意点などについて解説します。
目次
1. 相続した空き家、どうしたらいい？
空き家を相続する場合の注意点を解説します。
相続時に必要以上の税金を支払ったり、トラブルを起こしたりしないために、ぜひ知っておきましょう。
（1）相続する前に
空き家の相続をする前に、物件の詳しい情報を把握しておきましょう。
まずは土地や建物の謄本や権利書の所在を確認するようにしてください。
また、固定資産税納税通知書や課税証明など、税金関係の書類も集めておきましょう。
（2）相続放棄できないリスク
有効活用できない空き家を相続すると、固定資産税などの税金だけを支払い続けならず、何のメリットにもなりません。
そのため、相続放棄することで、所有権を自分に移さないようにする人もいます。
しかし、仮に相続放棄できたとしても、空き家の管理責任が残ってしまうケースがあります。
空き家を放置していれば、建物の老朽化による事故やトラブルが発生したり、
不審者のたまり場になったりする可能性があるため、相続放棄したからといって、
誰も管理せずに放置してよいということにはなりません。
以下の場合は、相続放棄しても管理責任が残ることになります。
- 被相続人が自分しかおらず、相続放棄をした場合
- 被相続人が複数人いるが、自分を含め全員が相続放棄をした場合
この場合、相続税や固定資産税の支払いは不要ですが、建物の修繕や清掃などの管理費は負担しなければなりません。
こうした管理責任を終わらせるためには、空き家を「相続財産管理人」に引き渡し、
国へ帰属させる手続きをしてもらう必要があります。
この場合、家庭裁判所への申し立てが必要であり、相続財産管理人への報酬も支払わなければならず、
多大な労力と費用がかかります。
（3）賢く相続するには？
不動産を相続すると、相続税がかかりますが、その額は決して小さくありません。
賢く相続する方法の一つに、「相続空き家の3,000万円特別控除」があります。
この制度を利用すれば、譲渡所得から3,000万円が控除されるため、節税効果はかなり高くなります。
物件の資産価値にもよりますが、多くのケースで譲渡所得がゼロ以下になり、税金の支払いが免除されるでしょう。
なお、「相続空き家の3,000万円特別控除」適用条件はやや複雑なので、国税庁のホームページをご参照ください。
No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
2. 空き家の放置とリスク
相続した空き家を放置し続けるとどのようなリスクがあるのでしょうか？
建物を放置すれば、老朽化が進んでいくことは想像できると思いますが、
実際にはどんな損害が発生するか、わからない人も多いでしょう。
以下に主なリスクを解説します。
（1）固定資産税が6倍！特定空き家に指定されるリスク
空き家を放置することによる1つ目のリスクとして、「特定空き家への指定」があります。
特定空き家とは、放置することが不適切な状態にある建物のことで、
たとえば倒壊の危険性、衛生上有害となる恐れ、著しく景観を損なっている建物などが該当します。
特定空き家に指定されると、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）の特例の適用が外れるため、
減税措置が受けられなくなります。
小規模住宅用地の特例では、課税標準が6分の1になるため、この特例を利用していた住宅が特定空き家に指定されると、
固定資産税が一気に6倍に上がってしまうことになります。
（2）建物の劣化
2つ目のリスクは建物の劣化です。
建物を利用せず、清掃や修繕などのメンテナンスをまったく行わずに放置していると、当然、建物の劣化が早まります。
建物の劣化は、倒壊などの被害を招く危険性があり、最悪の場合、第三者に怪我をさせ、
損害賠償に発展する可能性があります。
そのため、空き家になったあとは定期的に換気を行ったり、清掃を行ったりして、
できるだけ劣化させない努力をすることが大切です。
（3）防犯のリスク
3つ目に防犯のリスクがあげられます。
空き家であることが明らかな家には、不法投棄や不法侵入などの犯罪が起こりやすくなります。
家の中に多くのゴミが捨てられれば、衛生環境が悪くなり、周囲にも悪影響を与えます。
また、犯罪者が不法滞在したり、野生動物が住み着いたりする可能性も考えられ、
これが長引くと周囲の治安を悪化させ、地価を下げる原因になる場合があります。
（4）景観悪化
4つ目のリスクは景観悪化です。
長い間、空き家の状態で放置していると、外から見ても空き家であることが明らかな状態になります。
劣化が進行し、汚損した家は当然見た目が悪く、周囲の景観を悪化させます。
こうした家が複数あると、建物だけでなく周辺の土地の資産価値まで下落させる可能性があります。
（5）近隣トラブルと損害賠償のリスク
5つ目は、近隣トラブルと損害賠償のリスクです。
空き家の劣化によって建物の倒壊や外壁タイルの落下が起こり、近隣の方に怪我をさせるリスクがあります。
もし怪我をさせてしまった場合、所有者が損害賠償責任を負わなければならないケースがあるので注意が必要です。
また、景観の悪化や臭気の発生などで、近隣から訴えられる場合もあります。
3. 空き家の価値と活用法
では、空き家の価値を落とさずに有効活用するためには、どのような方法があるのか考えていきましょう。
（1）空き家を取り壊さずに活用する方法
空き家を取り壊さず活用するには、賃貸に出すのがおすすめです。
空き家を賃貸する場合は、戸建て賃貸となりますので、うまくいけば1つの世帯が
長い間住み続けてくれ、安定した家賃収入が見込めます。
戸建て賃貸の場合、アパートやマンションとは違い、1つの世帯しか貸し出せないため、
空室になると家賃収入がゼロになってしまうリスクがありますが、取り壊さずに活用できる点が大きなメリットです。
ほかにも、店舗や事務所などに用途変更して貸し出す方法もありますが、大幅なリフォームが必要になり、
費用も手間もかかりますので、そのままの用途で貸し出せる戸建て賃貸がもっとも行いやすいでしょう。
（2）空き家を賃貸するポイント
空き家を賃貸する場合、多くの人が住みたいと思えるように、環境を整えることが成功するポイントです。
見るからに使い古した状態で貸し出そうとしても、借主を集めるのは難しく、高い賃料を設定することもできません。
立地条件や建物の劣化具合にもよりますが、賃貸に出すためには、多かれ少なかれリフォームを行う必要があります。
長い間、空き家になっていた場合、100万円を超える費用が必要になるケースもあるので、
自分だけで判断せず、信頼できる専門家のアドバイスを受けながら進めましょう。
4. 事前にチェック！空き家活用の悩みとトラブル
空き家を活用していくと、さまざまな悩みやトラブルに見舞われることがあります。
実際に問題に直面してから慌てないように、事前に起こりやすい内容をチェックして、対策を考えておくことが重要です。
（1）所有者と使用者の意識ギャップ
所有者とは物件を所有している人で、使用者は実際に物件を使用している人のことです。
空き家を賃貸する場合においては、貸主が所有者、借主が使用者に該当します。
この所有者と使用者の間で、意識ギャップが起こるケースがよくあります。
たとえば、設備の修理や原状回復の範囲の認識違いなどです。
後に詳しく解説しますが、修理費のトラブルは特に発生しやすいので注意が必要です。
（2）契約手続きや権利関係などの問題
貸主と借主の間での契約手続き、権利関係のトラブルにも注意しましょう。
たとえば、入居申し込み後に借主が突然撤回するケースや、契約金の支払いに関してトラブルになるケースがあります。
また、退去時の原状回復の取り決めに関して、貸主と借主で認識の違いが起こるケースが多いようです。
こういったポイントは契約書内に明記し、事前に借主の同意をしっかりと得ることが重要です。
（3）改修トラブルあれこれ
契約期間中に建物で起きた設備の不具合などの修理費用を、借主が払うのか、貸主が払うのか、
費用負担の認識の違いが起こりやすいケースです。
お互いが同意していないと、トラブルに発展する可能性があります。
基本的に水漏れなどの設備の修理は、借主の過失でなければ貸主負担になりますが、
借主が設置した設備は借主が修理しなければなりません。
どこからどこまでが借主負担になるのか、契約前の段階でしっかりと説明することが、
トラブルを避けるポイントといえるでしょう。
5. 信頼できる専門家に相談を
空き家を有効活用するためには、さまざまな知識や事前対策が必要であることがご理解いただけたかと思います。
空き家を相続した際、どのような運用が適切であるか考えても、判断が難しいケースも多々あるため、
信頼できる専門家へ相談することをおすすめします。
以下に各専門家の特徴について解説します。
（1）相続の専門家
親が亡くなり空き家となった家を相続する場合、運用方法を考える前に、まずは相続の専門家の話を聞く必要があります。
不動産を相続すると、基本的に相続税が発生します。
相続税は普通に家を相続してしまうと、かなり大きな額になるケースもあるため、
「相続空き家の3,000万円特別控除」を適用できるかどうかを確認するようにしましょう。
この特例の適用条件は、しっかりと把握するようにしてください。
特に以下の条件は重要なポイントです。
- 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）が該当
- 親が空き家として所有していた家は適用不可だが、住んでいた親が亡くなったことで空き家になった家は適用可能
そのほかにも細かい規定があるため、本当に適用できるかどうかの確認は、相続の専門家を通して行うようにしましょう。
（2）空き家活用の専門家
所有する空き家をどのように活用すればよいか、専門知識がない人は判断が難しいでしょう。
空き家活用の専門家へ相談すれば、どのような活用方法が望ましいか、アドバイスしてくれます。
特に地元の不動産会社では、その地域の特徴などをしっかり把握していますので、的確なアドバイスをもらえるでしょう。
（3）不動産の専門家
近隣の不動産会社に訪問して、空き家の相談を行うのもよいでしょう。
この場合、全国展開している大手不動産会社より、地元の不動産会社がおすすめです。
もちろん空き家の活用の基本的な考え方は、大手不動産会社からも得られます。
しかし、空き家活用をする場合、その地域の特色などを把握することがより重要になってきますので、
地元の不動産会社の情報は非常に役に立つでしょう。
まとめ
以上、空き家を有効活用する方法や相続の注意点などについて解説してきました。
空き家を放置すると大きなトラブルに発展しかねないので、相続した場合、責任を持って対策を取らなければなりません。
空き家の活用にはさまざまな方法があるので、上手に活用すれば貴重な収入源になる可能性もあります。
「使い道なんてないだろう」と最初から諦めるのではなく、何かよい活用法がないか、
専門家の知恵を借りながら検討してみることをおすすめします。
