【わかりやすく解説】賢く土地を購入する方法。はじめての土地購入で成功する！
今回はつくば市、つくばみらい市、牛久市で土地を探しながら家づくりをお考えの方へ向けた記事をお届けします。
家づくりを成功させるためには、家の大きさやデザインなどを考えることも大事ですが、
「どこに家を建てるのか」という土地選びも重要なポイントになってきます。
たとえイメージ通りの家が手に入っても、利便性の低いエリアでは理想の生活は送れないでしょう。
しかし、土地を先に買ってしまうと失敗することも多く、
どのタイミングで土地を購入すべきかを事前に知っておくことが重要です。
本記事では、賢い土地選びのポイントをまとめていますので、ぜひ参考にしてください。
目次
1. 注文住宅を建てる場合の土地を買うタイミング
はじめに、注文住宅を建てる場合、いつ頃に土地を買えばよいのか、適切なタイミングについて解説します。
（1）失敗しやすい家づくりの流れ
土地を買う際の「失敗しやすい家づくりの流れ」を見ていきましょう。
どんな土地を選ぶかは、生活していくうえで大切なポイントなので、
最初に住みたい土地を決めるのは、一見すると正しいように思えます。
しかし、先に土地を決めてしまうと、土地条件や予算超過により希望通りの家を建てられなくなってしまう場合があります。
土地を決めた後に「こんな家を建てたい！」と思って設計してみたら、
面積が足りず妥協を余儀なくされてしまった。そんなことも考えられます。
建物の大きさは設計次第で変更できますが、土地はどうしても変えられませんので、
どんな暮らしをしたいのか先にイメージしてから探すのが賢い方法です。
（2）成功する家づくりの流れ
次に「成功する家づくりの流れ」を見ていきましょう。
どんな家をいくらくらいで建てたいのかという、家づくりの全体像と資金計画を立て、
住宅会社と相談しながら土地を探すことで、土地の条件が絞れるようになってきます。
周辺環境や交通の便などは、土地勘がある人ならわかるかもしれませんが、
土地の価格や建築条件、地盤の状態などは素人ではなかなか判断できません。
仮に気に入った土地があっても、本当に自分のイメージ通りの家が建てられるかどうかはわからないので、
入念に確認してから購入することをおすすめします。
（3）優先順位を決めよう
誰でも住みたい場所に理想の家を建てたいというのが本心ですが、土地も建物もすべて理想通りにするのはなかなか困難です。
そこで、土地、建物のそれぞれについて、何を重視するのか、優先順位を前もって決めておくことをおすすめします。
以下に考えておくべきポイントを解説します。
① 住みたいエリア
住みたいエリアについての優先順位が高い場合には、建物に振り分ける費用より
土地にかかる費用を優先して考える必要があります。
以下に確認すべき主な項目をまとめます。
- 交通の便
- 最寄り駅までの時間や距離
- 平日・休日、日中・夜間の交通量や人通り
- スーパーマーケット、コンビニエンスストア、病院、金融機関など生活インフラの有無
- 子育てや教育環境（学校や公園、通学路の様子）の有無
利便性が高く、周辺環境のよい土地は価格が高くなります。
最低限譲れない条件を吟味し、家づくりの総予算をよく考えて土地にかけられる費用の範囲内でエリアを決めましょう。
好条件のエリアでも、旗竿形の土地や、三角形の土地など変形土地であれば低予算で購入できる場合もあります。
また、家は1度購入すると賃貸のような住み替えは難しくなるので、長期間住み続けることを前提に選ぶことになります。
今だけでなく、10年、20年先まで見越して、本当にこの場所で問題ないかを、よく考えたうえで判断しましょう。
② 土地の予算と家の予算
不動産は土地と建物で金額が分かれています。
したがって、注文住宅を建てる場合、土地にいくら、建物にいくら予算をとれるのか、
ある程度の目処をつける必要があります。
建物にかける費用を考える際は、住みたい家のイメージをできるだけ具体的に決めることが重要です。
どんな家に住みたいか考える際には、以下の項目を確認しましょう。
- 家の広さ
- 陽当たり、風通し
- 間取り
- 設備
- 住宅の性能
- 駐車場の有無
- 壁材、床材
- 外観のデザイン、テイスト
- 将来を考えたバリアフリー、エレベーター
住みたい家のイメージが漠然としていると、土地を購入した後になってから建物に思わぬ費用がかかる場合があります。
住宅会社にも相談して、より具体的に費用を決めましょう。
家のイメージが固まることで、土地にかけられる費用のバランスが変わる場合もあります。
エリアの吟味とも併せて、ぜひじっくりと考えるようにしてください。
③ 土地を買う時期、家を建てる時期、住み始めたい時期のスケジュール
スケジュールに優先順位がある場合、つまり住み始めたい時期が決まっていて、
しかもそれまでの期限に余裕がない場合には、焦って決めてしまうと失敗しやすくなるため、特に注意が必要です。
少ない時間の中で、理想の住まいの必要条件を具体的に絞り込みましょう。
住み始めたい時期から逆算して、家を建てる時期、土地を買う時期を決めていきます。
スケジュールに余裕がある場合には、希望するエリアの土地が予算以下で入手できる場合がありますが、
逆にスケジュールに余裕がない場合には、土地にかける費用を多めに見積もっておいた方が見つかりやすいため安心です。
住宅会社によっては、一緒にスケジュールを考えてくれる場合もありますので相談してみましょう。
2. 事前にチェック！買ってはいけない土地
土地選びをする際は、これは買ってはいけないという条件がいくつかあります。
以下の条件を事前にチェックするようにしましょう。
地盤が弱い
地盤が弱いと地震や台風などの自然災害による影響を受けやすく、破損の可能性が高まります。
事前にインターネットや役所で地盤データを閲覧したり、不動産会社に確認したりして、状態を把握しておきましょう。
周囲より土地が低い
周囲より土地が低い場合は、雨水が流れ込みやすい環境にあるため、大雨による被害を受けやすくなります。
高低差の程度にもよりますので、事前にしっかりと確認しましょう。
希望の家が建てられない
土地の面積が小さすぎたり、土地の形が合わなかったりして、希望通りの家が建てられない場合は購入を避けるべきです。
この点に関しては、前述した土地を購入する流れを参考にしてみてください。
日当たりや風通しが悪い
気にしない人であれば問題ありませんが、日当たりや風通しは購入後に改善できない点なので、
必ずチェックするようにしましょう。
たとえば、希望する土地の周囲に大きな家やマンションの建設予定がある場合には注意が必要です。
ニオイ問題が発生している
過去にニオイ問題が発生していないかどうかの確認も必要です。
特に周囲に飲食店や工場などの施設がある場合は注意しましょう。
隣人トラブルの可能性
土地と土地の境界があいまいになっていると、後になって隣人とトラブルになる可能性があります。
こちらは購入前に必ず明確にしておきたいポイントです。
また、騒音問題などのトラブルが過去に起こっていないかの確認も、できる限り行うようにしましょう。
3. 値上がりする土地vs値下がりする土地
土地探しをする場合、できれば値上がりする土地を購入したいと思う人が多いでしょう。
特に将来売却する可能性がある場合は、意識して選ぶ必要があります。
以下に値上がりする土地、値下がりする土地それぞれの要因と、メリットデメリットについて解説します。
（1）値上がりする土地の要因
一般的に、便利さと快適さを兼ねそろえた土地は値上がりしやすい土地です。
たとえば駅からの距離が近い、スーパーや公共施設が充実している、治安が良いなどの条件があげられます。
また人口が増加しているかどうかも、重要なポイントになるでしょう。
つくば市、つくばみらい市、牛久市は、いずれも人口が増加している地域であり、
特につくば市は、茨城県では水戸市に次ぐ人口を誇る地域で、30年以上も人口が増え続けています。
もちろん、今後も必ず増え続けるという保証はありませんが、
しばらくの間は値上がりが期待できる土地と考えてよいでしょう。
（2）値下がりする土地の要因
反対に便利さと快適さが損なわれている土地は、値下がりする可能性があります。
駅から遠い、周辺環境が整っていない、治安が悪いなどの条件がそろっている土地は、仮に価格が安くても要注意です。
また人口の流出が多い地域も、値下がりリスクが高い土地と考えられます。
つくば市、つくばみらい市、牛久市は、いずれも人口が増加している地域ですので、
値下がりのリスクは低いといえるでしょう。
（3）広すぎる土地のメリットvsデメリット
住宅金融支援機構が発表した「2019年度フラット35利用者調査」によると、注文住宅の床面積全国平均は125.8㎡です。
125.8㎡を坪数で表すと約38坪ですが、土地はこれよりやや広いほうが望ましいため、
40～50坪程度が注文住宅を建てる場合の平均的な広さと考えられています。
しかし、土地は広ければ広いほど良いというわけではありません。
広い土地を所有することによるメリットとデメリットは、しっかりと理解しておく必要があります。
以下に主な特徴をまとめます。
メリット
- 自由な設計の家が建てられる
- 庭や駐車場などを広く作れる
- 資産価値が高い
土地が広ければ、家づくりの自由度が高まります。
広さが足りないために、家の大きさを妥協することもないでしょう。
庭や駐車場といったスペースを広く作れる点も魅力です。
広い土地は資産としての価値も高く、さらに値上がりが見込まれる地域であれば、
将来売却を見据えている場合もおすすめです。
デメリット
- 土地の手入れが大変
- 購入価格が高い
- 税金が高い
土地が広いと手入れに時間を要します。
手入れを怠っていると、雑草が生えたり、害虫が発生したり、さまざまな弊害が起こり、売却価格を下げる要因にもなります。
また面積が広ければ購入価格が高額になるうえ、固定資産税や都市計画税といった税金も高くなります。
高額な土地を購入してしまい、建物にかける費用がなくなってしまわないように注意しましょう。
4. 不動産会社の見極め方
ここまで説明してきた通り、土地探しをする場合、不動産会社と相談して決める方法がおすすめです。
しかし、不動産会社の数は非常に多いので、はじめて土地探しをする人は、どんな考え方で選べばよいのかわからないでしょう。
特に大手と地域密着型では特徴が大きく異なるので、それぞれのメリットとデメリットを掴んでおくと、
失敗するリスクを抑えることができます。
以下に特徴をまとめますので、ぜひ参考にしてみてください。
（1）大手不動産会社のメリットvsデメリット
大手不動産会社のメリットは、なんといっても物件数が多いことです。
全国展開している会社も多いので、どんなエリアでも対応してもらいやすく、条件に合う物件を見つけられる可能性は高いでしょう。
また、大手不動産会社は社員教育がしっかりしており、どんな担当者でも一定以上の能力水準があるため、安心感があります。
一方でデメリットとしては、営業マンごとにノルマがあるため、中には強引な営業をしてくる担当者がいることです。
営業トークに惑わされず、自分の意見をしっかり伝えることも大事であると心がけるようにしてください。
（2）地域密着型の不動産屋さんのメリットvsデメリット
地域密着型の不動産屋さんのメリットは、地元ならではの強みを活かし、大手にはない掘り出し物の物件を抱えていることがある点です。
また、地元の不動産オーナーと繋がりが深いため、さまざまな面で融通が利きやすいでしょう。
たとえば、物件の家賃交渉にも応じてくれやすい傾向があります。
デメリットとしては、大手と比べて物件数が少ないため、条件通りの物件を見つられない可能性がある点です。
ある程度、エリアを限定して物件を探す人向きと考えたほうがよいでしょう。
（3）あなたにピッタリな不動産会社とは？
大手と地域密着型の不動産会社の大きな違いは、抱えている物件数です。
複数のエリアの物件を紹介してほしい場合は大手がおすすめですが、エリアが決まっている場合は地域密着型がおすすめです。
まずはどのエリアの物件を購入したいかを考えたうえで、適切な不動産会社を探すようにしてください。
また、不動産会社は1社だけに限定する必要はありませんので、
大手と地域密着型、それぞれの不動産会社を利用してみることをおすすめします。
まとめ
以上、賢く土地・不動産を購入する方法を紹介してきました。
前述した通り、つくば市、つくばみらい市、牛久市では、いずれも人口が増加しており、土地・不動産の価格も上昇が見込めます。
また、家づくりを行う際は、自分の望むすべての条件を満たす物件を購入するのは困難なので、
優先順位と物件購入にかけられる予算と決め、比較検討することをおすすめします。
本記事が家づくりを検討する人の一助になれば幸いです。
